2024-11-25
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Conjunto do MCMV no Ceará — Foto: Ricardo Stuckert/PR/11-10-2024
GERADO EM: 24/11/2024 - 22:50
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O financiamento de imóveis usados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) desabou nos últimos meses,após uma série de decisões do governo para privilegiar a aquisição de lançamentos. No programa Minha Casa,Minha Vida (MCMV),números da Caixa Econômica Federal mostram uma queda de 85% na concessão de crédito para compra de imóveis antigos nos últimos dois meses. Para os cotistas do fundo que ganham mais de R$ 8 mil,o recuo é de 98% entre maio e outubro.
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Com recursos do FGTS,o governo,por meio de bancos operadores,oferece empréstimos para compra da casa própria a juros mais baixos. O MCMV é destinado a famílias com renda mensal de até R$ 8 mil e permite a aquisição de imóveis de até R$ 350 mil. Quem tem conta no FGTS e ultrapassa o teto do MCMV pode optar pela modalidade Pró-Cotista,que financia casas ou apartamentos de até R$ 1,5 milhão.
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O FGTS é usado como funding. Ou seja,o dinheiro depositado pelas empresas fica no fundo e é usado como forma de financiar a casa própria a juros mais baixos do que no mercado tradicional — para a classe média,o financiamento com funding da poupança também está mais difícil,desde que,por falta de recursos,a Caixa passou a exigir uma entrada maior nessa modalidade a partir deste mês.
Na origem do Minha Casa,Minha Vida,não era permitido adquirir imóveis usados. Eles foram incluídos durante o governo de Jair Bolsonaro e mantidos por Luiz Inácio Lula da Silva na reformulação do programa,no ano passado,com ampliação do subsídio (desconto a fundo perdido dado no valor de entrada e na taxa de juros).
A ideia do governo Lula era dar vazão aos 11,4 milhões de unidades habitacionais vagas,segundo o Censo de 2022,e combater o déficit habitacional no país,estimado em 6,2 milhões de moradias.
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Mas a opção fez mais sucesso do que o esperado. Em 2023,as moradias usadas representaram 29,32% de tudo que foi financiado com recursos do FGTS,mais do que o dobro de 2022 (13,25%),segundo dados do Ministério das Cidades. Em 2021,a participação tinha sido de apenas 6,25%.
A expansão foi verificada em todas as faixas do programa,mas a preferência pelos imóveis mais antigos foi maior quanto mais alta a renda. No Pró-Cotista,para a classe média alta,a fatia no ano passado foi de 65,41%. Enquanto na faixa 3 do MCMV (voltada para renda familiar entre R$ 4,4 mil a R$ 8 mil),foi de 38,72%.
Diante dos números,já em 2023,o Ministério das Cidades,responsável pelo programa,decidiu fechar,aos poucos,a torneira para os imóveis mais antigos. A avaliação era de que a situação estava desbalanceada,com a aquisição de usados tomando muito espaço dentro do orçamento apertado do FGTS — algo que também incomodou o setor da construção.
Inicialmente,o governo reduziu o subsídio (desconto a fundo perdido ao público do MCMV) para os usados. Neste ano,porém,foram necessárias novas medidas em abril e agosto. A decisão foi privilegiar o acesso a usados às classes mais baixas,restringindo as condições para quem ganha mais de R$ 4,4 mil.
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Empreendimento imobiliário de Mercedes Benz em Miami — Foto: Instagram/mercedesbenzresidences
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Render da Torre Elle Residence,a ser construída em Miami — Foto: Reprodução
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Projeto Casa Living,en San Isidro,Argentina — Foto: Reprodução
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Projeto Casa Living,Argentina — Foto: Reprodução
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A torre Porsche Design em Sunny Isles Beach,Miami — Foto: Scott Baker/The New York Times
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O Dezervator,elevador que transporta carros e motoristas por 60 andares até garagens altíssimas de vidro na torre Porsche Design,em Sunny Isles Beach — Foto: Scott Baker/The New York Times
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Mercedes Benz Places deve ficar pronto em 2028 — Foto: Instagram/mercedesbenzresidences
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Unidades dos últimos pisos do Pininfarina terão vista única,na Argentina — Foto: Reprodução
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Rafael Nadal investirá no setor imobiliário em projetos conhecidos como residências de marca — Foto: Reprodução/Redes sociais
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Agora,na faixa 3 do programa,a entrada mínima para compra de usados é de 50% para quem mora no Sul e Sudeste e 30% nas demais regiões. Além disso,o valor máximo do imóvel usado que pode ser financiado caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil. O governo ainda limitou o orçamento do fundo para compra de moradias antigas a R$ 13,3 bilhões. No Pró-Cotista,só podem financiar usados rendas inferiores a R$ 12 mil e com um valor de entrada mínimo de 50%.
Dados da Caixa,principal operadora do Minha Casa,mostram que a fatia de usados ainda é significativa este ano. O financiamento de usados soma R$ 21,1 bilhões no programa até outubro,ou 27,4% do total de crédito contratado com o banco (R$ 77,1 bilhões).
Esse percentual,era de 31,2% até agosto,quando o governo decidiu apertar ainda mais as condições para compra dos imóveis mais antigos. Naquele mês,as concessões para compra de usados alcançaram R$ 2,8 bilhões,o maior valor desde o início de 2023. Foram 18 mil unidades habitacionais financiadas.
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Já no mês seguinte,o baque foi grande,de 70%. Em outubro,as concessões somaram R$ 423 milhões (3.114 unidades) — um recuo ante agosto de 85%.
No Pró-Cotista,a redução foi ainda mais significativa. Começou a ficar evidente já em maio,quando entraram em vigor as primeiras restrições. O financiamento passou de R$ 263 milhões para R$ 5 milhões no período — redução de 98%. Em unidades,foi de 1.023 para apenas 29.
Segundo o ministro das Cidades,Jader Filho,as restrições atuais buscam alcançar o equilíbrio na política habitacional e estão em permanente avaliação para possíveis afrouxamentos ou novos apertos,sempre mirando a saúde financeira do orçamento do FGTS.
A oferta de novos é considerada importante pelo ministro porque gera mais emprego e renda,retroalimentando o fundo. Por outro lado,o usado aumenta as opções para as famílias,principalmente em estados “periféricos”,onde o volume de lançamentos é pequeno em relação às demais localidades,de acordo com Jader Filho.
— Tem que equilibrar esse jogo. Mantendo os novos diante da questão do emprego,para economia girar. Por outro lado,não pode abrir mão dos imóveis usados. Porque,além de ser a única opção em alguns lugares,se concentrarmos só nos novos,os preços vão começar a subir por uma oferta menor que a demanda — disse o ministro ao GLOBO.
Jader Filho acrescenta que não seria prudente deixar o orçamento para novos acabar e dar uma sinalização negativa para o setor da construção,já comprometido com investimentos nos próximos anos.
Para além da restrição maior na compra de usados,o orçamento do Pró-Cotista vem perdendo espaço dentro do FGTS,em um momento que poderia funcionar como alternativa para parcela da população que é afetada pela limitação nos financiamentos com recursos da poupança. No ano que vem,o orçamento para a modalidade,considerando novos e usados,será ainda menor,de R$ 3,3 bilhões,contra 5,5 bilhões este ano.
Segundo Jader Filho,se sobrar recursos,o governo vai avançar e facilitar as condições para o Pró-Cotista. Mas o ministro argumenta que é urgente uma discussão de toda a sociedade sobre as alternativas para financiamento imobiliário nas faixas de renda que não compõem o MCMV.
— Não podemos colocar todas as fichas no FGTS. O FGTS não dá conta de absorver toda a demanda que existe hoje no país. Precisamos discutir a questão habitacional — disse o ministro — Se não é o FGTS,qual é a alternativa que o Brasil tem hoje? O Brasil precisa da iniciativa privada e de toda a sociedade. Não é possível uma economia do tamanho da nossa depender só do FGTS.
